トラブルが少ない分譲地を紹介してもらうには？不動産営業が教えてくれた裏話

今回の記事ではマイホーム検討で分譲地も視野に入れて土地を探している人向けに「不動産営業から教えてもらった分譲地選びの裏話」をまとめました。

一言でいうと「不動産営業は客を見て紹介する分譲地を決めていることがある」という話です。

売る側の立場で考えると納得できる話だったので、近隣トラブルに遭いづらい土地探しをする役に立つのではないでしょうか。

住む人によって分譲地の価値は変わる

私が「自社で開発した分譲地を自社で販売している会社」でマイホーム検討していた時の話です。

その時に近隣エリアでいくつかの物件を見せてもらいましたが、それぞれの「値付け」が違っていました。

うさみ

私も本業が営業マンなので「値付けの根拠」にはすごく興味があって掘り下げて聞いてみました。

そして、相手の不動産営業が教えてくれたことが「分譲地の価値と価格を維持するために、客をフィルタリングして紹介する物件を決めている」という話でした。

分譲地の商品価値を下げる客がいる

営業が客をフィルタリングする理由はシンプルでした。

「住まれると分譲地の価値が下がる買い手」がいるからです。

もしも、みなさんがマイホームを買うために分譲地の見学に行ったとします。

その分譲地にこんな人達が住み着いていたらどうでしょうか？

空きがあっても、その分譲地の土地を買おうとは思いませんよね？

買うとしても近隣の相場並みの値段では買わないと思います。

売り手としても「売れ残って相場より安くなってから」か「自ら売値を下げる」ということをしないと売れ無くなってしまいます。

営業が客をフィルタリングする理由は、つまりそういうことです。

自社がコストをかけて開発した分譲地という商品の価値を下げずに少しでも高く売れるようにしたい。

だから、客のタイプを見て良い分譲地を紹介するのかを決めるのです。

更にいえば、タチの悪い買い手を分譲エリアに入れてしまうと、その後もずっと痛手になり得ます。

自社が手がけた分譲地はハウスメーカー・ビルダーにとって今後の集客にも使える広告にもなります。

近隣トラブルを起こしそうな住人、荒れた家が並ぶ分譲地は後から集客に使うこともできなければ会社の評判を下げることにもつながってしまいます。

うさみ

崩れた相場が他の自社物件の値段に悪影響を与えることもあるんだって……

「その区画を売る」ではなくて「分譲地全体を売る」と考えると客をフィルタリングするのは営業視点で考えると理にかなったことだと思います。

営業に弾かれる人

不動産営業として分譲地の価値を下げないために、こんなポイントで客を分類しているとのことでした。

ポイントは「常識的な住み方をしてくれそうか」です。

うさみ

経済力があっても、こんな人はNGです。

後から近隣トラブルの種になりそうな人は敬遠されます。

反対にこんな人は「優良な見込み客」として扱ってもらいやすくなります。

経済力と別の基準でフィルタリングされてしまうことには注意しましょう。

うさみ

少しくらい裕福でも、後々トラブルを起こしそうな人は敬遠されやすくなります….

弾かれた人はどうなるの？

不動産営業は「常識的な住み方をしてもらえなさそう」と判断した人には、そういう人向けの分譲地を紹介するそうです。

要するに「不動産の価値が低いエリアに作った低価格重視の分譲地」を紹介されやすくなります。

うさみ

参考に案内してもらいましたが、停めてある車のヤンチャ度合い等　雰囲気が明らかに違いましたね……

値段で選ぶリスク

あ、この土地　安い…！いいな！

うさみ

ちょっと待ったぁ！

近隣トラブルを起こしやすそうな人は「不動産の価値が低いエリアに作った低価格重視の分譲地」を紹介されやすい、という話をしました。

ここで注意が必要なのは常識的な人でも予算優先で分譲地を探すと「不動産の価値が低いエリアに作った低価格重視の分譲地」を紹介される可能性が出てくる、というところです。

ガラの悪い人にも紹介されている分譲地で近隣トラブルになると相手が強く出てくる可能性も上がります。

トラブルなく長く暮らすためには、安易に「条件だけ見たらお得な土地」を選ぶのではなく、その土地にはどんな人が住んでいるのかまで確認することをおすすめします。

「売り手の思惑」も考えよう

今回の記事の内容をまとめるとこんな感じです。

どんなものでも値付けには「それなりの理由」があります。

業界は違いますが、私も本職は営業なので「商品価値を落とさずに商売がしたい」という考え方はとてもよくわかります。

そのために何種類かの商品(分譲地)を客層に紐づけて売っていくのも納得できるやり方だと感じました。

やはり「安さ」には理由があります。

価格は同じでも「売り急がなければならない理由があって、相場よりも値引きされている商品」もあれば「一見したら安く見えるだけでその価格が妥当なだけ」という商品もあります。

値段だけを見て飛びつくと痛い目に遭いかねません。

だからこそ、お得なものは「なぜお得なのか？」と裏を読む。

その上で、お得な理由が「自分にとっては不利益にならないもの」だということを確認してから購入検討をするようにしましょう。

今回の内容はどの分譲地にも当てはまるというものではないですが、注意しても損のない話だと思います。

マイホーム検討のときには少しでいいので「値付けの理由」を考えるようにしてみてくださいね。

うさみ

あとは営業マンに尊大な態度を取らないようにね！

うさみしんご

大阪で土地込み3,000万円以下の建売マイホームに住んでます。 マイホーム購入時の年収は620万円。妻は専業主婦、未就学の子供が2人。 建物価格1,500万円の物件を「心地よく」「オシャレに」「いい感じ」で住めるように試行錯誤中です。